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Il mutuo islamico

La ripresa del mercato immobiliare è strettamente connessa al trend in crescita della richiesta dei mutui, strumento assai comune per la maggior parte delle persone che si accingono ad acquistare un bene immobile.

Ai prodotti a cui siamo abituati, potrebbe unirsi a breve il mutuo islamico.

Il mutuo è un contratto di prestito a titolo sia oneroso che gratuito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto mutuante a uno mutuatario. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, erogato da una banca o da altro intermediario finanziario autorizzato, rimborsabile attraverso il pagamento rateale.

Il pagamento degli interessi, che costituisce, sia in caso di tasso fisso o variabile, la remunerazione per l’istituto finanziario convenzionale, è ritenuto “haram” ( non lecito) per le banche islamiche e, a tal proposito, il mutuo islamico rappresenta un prodotto finanziario ben diverso, nella sostanza, da quello a cui siamo abituati.

Il mutuo islamico segue la prassi dei mutui convenzionali: si richiede presso le filiali bancarie, e la concessione è soggetta  alla valutazione del merito creditizio dei soggetti coinvolti, ma cambia il processo d’acquisto. Il cliente indica alla banca l’immobile a cui è interessato, l’istituto compra la casa per il cliente, e poi il cliente  la riscatta nel tempo, pagando un premio fissato in anticipo.

In pratica, l’istituto finanziario guadagna sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. L’acquirente versa un acconto sul valore reale dell’immobile e il capitale restante a rate. L’acconto comporta un parziale trasferimento dei diritti e obblighi di proprietà dal venditore all’acquirente. L’acquirente prende possesso dell’immobile e può disporne, senza poterlo vendere prima di aver ultimato i pagamenti rateali. Nel tempo che intercorre tra l’acconto e l’ultimo versamento rateale, l’immobile si trova in uno stato giuridico di multiproprietà  tra venditore e acquirente, che possono cedere l’immobile solo di comune accordo.

In Italia esiste una tipologia contrattuale similare, denominata acquisto al riscatto. Il nostro codice civile, però, disciplina esclusivamente la vendita con patto di riscatto, opzione a favore del solo venditore.

Se dal punto di vista pratico, le differenza tra mutui convenzionali e mutui islamici sembrano superabili, bisogna fare il conto con le differenze tra sistemi giuridici che comportano conseguenze fiscali.

Il mark-up pagato dal cliente alla banca potrebbe essere considerato alla stregua di interesse, e quindi comportare conseguenze per i clienti, se pensiamo alla deducibilità degli interessi ai fini delle imposte sui redditi e, per le banche, per la diversa qualificazione ai fini Irap.

La discussione rimane aperta anche sul doppio passaggio in fase di acquisto ai fini Iva, sull’eventuale ipoteca da iscrivere sul bene finanziato, e sull’assicurazione da abbinare ai prodotti mutuo.

Ci sono anche, però, delle soluzioni di mercato a portata di mano, che forniscono spunti di riflessione  interessanti, come il caso dei mutui concessi alle società controllate da parte dei gruppi bancari che risultano gratuiti, cioè senza applicazione di interessi attivi sulla somma data in prestito. Inoltre, bisogna ricordare cosa dice l’articolo 85 del Codice Civile, ovvero che il mutuatario è sempre tenuto alla corresponsione degli interessi al mutuante, salva diversa volontà delle parti.

La finanza islamica rappresenta un terreno nuovo e sicuramente complesso per gli ordinamenti giuridici e fiscali dei paesi occidentali, ma il fenomeno è in crescita, e i cittadini di fede musulmana (sempre più presenti nei nostri territori) rappresentano una buona fetta del mercato immobiliare, che non possiamo escludere dalla possibilità di accedere a un mutuo per motivi meramente religiosi.

Luigi Santovito

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